房地产行业的冠状病毒救济规定-最新发展

最近与新冠肺炎危机相关的事态发展在全国范围内产生了广泛影响, 包括经济. 这个时候，全国大约95%的人都被命令呆在家里. 消费者在旅行和自由支配支出方面的大幅减少，给各行各业的企业带来了大量的现金流问题. 政府当局正开始推出有效措施，帮助个人和企业应对现金流挑战.

例如, 4月1日, 俄亥俄州州长迈克·德万签署了一项行政命令，要求房东暂停支付房租，并在90天内驱逐因疫情而面临困境的小型商业租户. DeWine州长还要求贷款机构对房地产贷款提供90天的延期(2020-08)。.

几乎每个州都效仿联邦政府，将4月15日的纳税申报和支付截止日期延长至7月15日. 俄亥俄州和宾夕法尼亚州是符合联邦到期日期变更的两个州. 哥伦比亚特区也为纳税人在4月15日之后提供了额外的90天, 2020年提交并支付. Along with these due date changes for 税 filings, 独立承包商和企业的第一和第二季度预估纳税将推迟到7月15日, 2020年在这些州和哥伦比亚特区 .

President Trump signed into law on March 27, 2020冠状病毒援助, Relief and Economic Security (CARES) Act, a $2.2万亿美元的经济刺激计划包含许多对纳税人有利的条款. 美国国税局(IRS)也针对房地产行业的利益发布了单独的指导意见. Several of these provisions are summarized below:

小型企业贷款:

• 小企业管理局(SBA)通过工资保护计划提供了3500亿美元的贷款，政府层面正在就补充资金进行讨论. 施耐德唐斯建议尽快联系你的银行申请这些SBA贷款  . 为了申请，你可能需要收集各种各样的财务和投资者信息. The maximum loan amount is $10m. 如果用于“可原谅的目的”，这些贷款的本金和1%的利息最终可以被原谅.” Such forgivable purposes would include payroll, interest payments on mortgages, rent/lease and utility payments.
  • For more information see our recent 按揭宽免.

Qualified Improvement Property Correction:

• 臭名昭著的合格改善物业“餐厅/零售故障”是减税和就业法案(“TCJA”)的起草错误，导致非住宅房地产的房东和所有者在39年内普遍折旧其内部装修. TCJA背后的立法者并没有打算改变这些类型的改进的15年寿命, 导致他们没有资格在完成年度全额支出. 然而, 这一点在最后规约中没有得到适当反映, 国会的僵局阻碍了法律的技术修正. 《bet9游戏平台》修订了法规，允许纳税人要求全额扣除, 如最初所愿. 如果你或你的企业有重大的非住宅内部装修, 请联系您的税务顾问，看看您是否有资格获得额外的折旧扣除.
  • For more information see our 最近关于合格改进物业(QIP)的OTO.

Interest Deduction Limitation Change:

• 《bet9游戏平台》将第163(j)条规定的商业利息支出上限提高到纳税人折旧前税基收益的50%, amortization and interest deductions (ATI). Previously, under TCJA, this limitation was 30%. 另外, 《bet9游戏平台》允许纳税人使用2019年的ATI来计算2020年预期运营损失的限制，以及2020年的较低扣除额.  
• 2018年，一些纳税人通过选择成为房地产贸易或企业来摆脱这些限制. 作为交换，纳税人被要求推迟某些折旧扣除, 但扣除全部利息支出的好处往往大于这一点. 有关商业利息扣除的更多信息，请参阅之前的Schneider Downs 我们对文章:(http://interkinetic.flcoastline.com/our-thoughts-on/limitation-on-business-interest-deductions).
  • 此后，美国国税局发布了指导意见，允许纳税人追溯撤销其先前不可撤销的第163(j)(7)条选举. 这允许纳税人重新考虑他们的选择，以便能够申请额外的折旧扣除，因为之前讨论过对合格改进财产定义的修正. 这是房东修改2018年或2019年纳税申报并从政府获得现金退款的重要机会.

Qualified Opportunity Fund Investment Extension

• 通知2020-23, 美国国税局为纳税人提供了额外的时间，将他们的投资资金投入合格机会基金(QOFs)。. 一般, 投资者需要在实现他们希望推迟的资本收益后180天内，为他们在QOF中的投资提供资金. 如果180天的最后期限是在2020年4月1日至7月15日之间, 美国国税局现在允许这些投资者在7月15日之前为投资提供资金.
  • For more information see our 近期OTO合资格机会基金投资延期.

Like Kind Exchange Rollover Extension

• 类似于美国国税局提供给QOF投资者的时间延长, 如果纳税人在2020年4月1日至7月15日之间确定或收购房产，目前从事类似交易的纳税人现在必须在7月15日之前完成.

Section 461(l) Loss Limitations

• 商业损失限制是根据TCJA制定的，它将影响单个纳税人，如果单独提交，则业务损失大于25万美元, or $500k if married filing jointly. 根据《bet9游戏平台》，这些限制将追溯至2018年1月1日. 如果您的业务损失在2018年受到461条款的限制, 这将是一个机会，可以修改上一年的回报，以索赔超额的业务损失.

工资税抵免:

• 第2301条为那些在暂停或总收入下降期间继续支付合格工资的雇主提供了保留雇员的税收抵免. 信用额度取决于企业的规模，但最高可达每位员工5000美元.

Net Operating Loss Changes:

• 根据TCJA的规定，净经营亏损规则通常不允许NOL转回. TCJA的亏损可以无限期结转，但只能抵消80%的应税收入. 根据《bet9游戏平台》, 2018年亏损, 2019, 2020年可以往后推5年，也可以往前推, if electing to waive the carryback period. CARES允许将亏损结转至2019年或2020年，以抵消100%的应税收入. 如果你或你的公司经历了亏损，可以抵消其他年度的应税收入, 联系你的税务顾问，看看这些规则是如何适用的.
  • For more information see our recent OTO on Net Operating Loss Changes.

新法律的许多领域都可以从更多的立法指导和清晰度中受益. 也就是说，新法律通常应该被认为是纳税人友好的.

施耐德唐斯税务顾问正积极关注所有新立法, so be sure to check back to the 我们对  blog for new developments. 如果您有兴趣利用上述任何税收规定, 请bet9平台游戏 Schneider Downs 税 Advisors  了解更多.